第1037章 次级抵押贷款（1/1）
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面对两位美女的质疑，林云缓缓开口道：“我知道你们看重房地产的短期繁荣，但我现在要提醒你们，这场繁荣的背后，隐藏着巨大的危机。不知道你们有没有注意到，最近两年的房贷市场出现了很多不正常的现象？”
他顿了顿，继续说道：“为了扩大市场份额，很多贷款机构开始降低放贷标准，推出‘次级抵押贷款’——不需要收入证明、不需要首付、甚至不需要信用记录的房贷，只要你想买房，就能拿到贷款。”
赵雅琳眉头紧锁，若有所思地说：“我确实听说过次级贷款，但市场上普遍认为，只要房价继续上涨，借款人就算还不上贷款，也可以通过卖房套现，风险可控。”
“这正是最大的误区！”他稍微停顿，让这个信息被充分消化，然后开始详细阐述他的预见，这其实是来自另一个时空的、被验证过的历史教训。
“琳琳，你刚才提到了次级抵押贷款市场的快速发展，认为它释放了需求。但你是否深入思考过，这种‘发展’背后隐藏着什么？”林云的目光转向赵雅琳，“银行和贷款机构为了追求利润，正在不断降低信贷标准。大量的‘NINJA’贷款被发放给根本没有还款能力的人。”
“这些贷款被打包成复杂的金融衍生品——抵押贷款支持证券，尤其是那些评级虚高的次级MBS，通过华尔街的精英们，销售给全世界的投资者。这个过程看似完美，风险被‘分散’了，但实际上，整个金融体系都被捆绑在了一个基石正在松动的大厦上。”
他拿起一支笔，在便签上画了一条陡峭上升然后急剧下跌的曲线。“房地产价格不可能永远上涨。一旦利率进入上升周期（美联储为了抑制可能出现的通胀，持续加息是必然的），这些次级贷款的借款人将成批地无法偿还月供。违约潮会像多米诺骨牌一样倒下。”
“届时，那些看似光鲜的MBS和相关的衍生品（CDO等）价值会急剧缩水，甚至变得一文不值。持有这些资产的金融机构将面临巨亏，流动性会瞬间枯竭。相信我，这个链条非常脆弱，危机的迹象，最快在明年，也就是07年，就会开始显现。”
赵雅琳和克瑞丝脸上的表情渐渐变得严肃起来，她们虽然没有深入研究过房贷市场，但林云的话让她们意识到了潜在的风险。
赵雅琳犹豫着问道：“你的意思是，房地产市场的繁荣是虚假的，未来会出现危机？”
“不是未来，危机已经开始酝酿了。”林云语气凝重。
现在是06年，很多专家学者后来复盘时都认为，次贷危机的源头从今年就已经显现，只是现在市场还沉浸在繁荣中，没有人注意到。
到了明年，肯定会有金融机构因为次级贷款违约出现问题，等到08年，危机就会全面爆发，到时候不仅房地产行业会崩盘，整个米国经济，甚至全球经济都会遭受重创。
林云看向克瑞丝：“克瑞丝，你接下来的考察重点，不应该再是还有哪些房地产公司可以投资，而是要去重点关注房地产的二级抵押市场，尤其是那些信用评级在BBB-以下的MBS的发行、定价和交易情况。”
“去观察那些发放次级贷款的机构，它们的坏账率是否在悄然攀升？去分析那些大型投资银行，它们资产负债表上关于MBS和相关衍生品的风险暴露到底有多大？相信以你们的专业能力，只要将调查方向转向这些领域，很快就能察觉到那些被主流欢呼声所掩盖的不正常现象。”
克瑞丝听着林云抽丝剥茧般的分析，脸色渐渐变得苍白，她作为资深投资人，瞬间就理解了这背后可怕的连锁反应。“林……如果你的预测成真，那意味着……意味着不仅仅是我们投资的那些项目会亏损，整个美国的金融体系都将遭受前所未有的严重打击！”
“不止是美国。”林云的声音沉重如山，他脑海中浮现的是上一世08年金融危机全球股市暴跌、企业大规模倒闭、失业率飙升、多国经济陷入衰退的惨淡景象。
“全球经济一体化程度如此之高，美国的金融危机绝不会止步于国境之内。它将通过贸易、资本流动和信心渠道，迅速蔓延到欧洲、亚洲，乃至全世界。这将是一场全球性的经济风暴，其破坏力，可能远超我们任何人的想象。”
“房地产是这次危机的导火索，我们必须在风暴来临前全身而退。”
赵雅琳沉默了片刻，虽然心中仍有疑虑，但她了解林云的眼光，他的预测从未出错。她深吸一口气：“老公，我相信你，但撤离需要时间，尤其是我们持有的房地产项目，短期抛售可能会亏损。”
林云点头：“我知道，所以要‘逐步’撤离，先从流动性强的证券开始，比如房利美债券、REITs，尽快减持；房地产项目可以寻找接盘方，哪怕让渡一部分利润，也要在一年内清仓。同时，重点关注房地产二级抵押市场，你们去查一下最近MBS的发行数据和违约率变化，肯定能发现不正常的迹象——投行在疯狂打包次级贷款，评级机构还在给这些垃圾资产评AAA级，这就是危机的前兆。”
办公室里陷入了长时间的沉默。赵雅琳和克瑞丝面面相觑，她们被林云描绘的这幅图景深深震撼了。
尽管内心深处仍有一丝基于当前繁荣的疑虑，但林云逻辑严密的推演和对具体观察方向的指引入情入理，让她们无法简单地将其归为危言耸听。
一种山雨欲来的压抑感，开始取代之前的乐观氛围，在房间内弥漫开来。
“我明白了，老公。”赵雅琳深吸一口气，率先打破了沉默，她的眼神已经从困惑转变为决断，“我会立刻组织团队，重新评估我们的证券组合，制定详尽的减持和退出计划，优先处理与房地产关联度最高的资产。”
克瑞丝也重重地点了点头，眼神锐利：“我马上调整工作方向，暂停对房地产公司的新的投资考察，转而深入调查二级抵押市场。我们会用最快的速度，拿出证据来验证您的判断，并确保我们直接投资的项目安全撤离。”
看着两位迅速从震惊中恢复并准备投入行动的搭档，林云心中稍感宽慰。